[부동산] 아파트 매매 시 주의 사항 총정리 / 체크리스트 : 임장, 필수 서류, 계약서 까지

 

사회초년생의 첫 자가 구매 시 체크 리스트

*아파트 매매 진행 순서에 따른 체크리스트임*

각 사항에 대한 자세한 내용과, 첫 자가 구입을 하며 느낀 점들은 추가 게시글로 작성하겠습니다.

본 게시글에서 중요한 체크리스트는 전부 확인하실 수 있습니다.

 

 

-배경지식 : 매매계약이란?

• 매매계약 : 매도자가 부동산의 소유권을 매수자에게 이전할 것을 약정하고, 매수자는 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다. 매매계약에 관한 비용은 당사자(매도자·매수자) 쌍방이 균분하여 부담한다(민법 제566조 참조). 매매계약서를 작성할 때에는 해당 주소지 각각의 공적장부들을 확인해야 한다. 
• 필수확인서류 : 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 등
  • (아파트가 아닌 토지 관련 팁) 토지대장/지적도/건축물대장/토지이용계획확인서 : 정부에서 제공하는 각 서류를 하나로 통합한 부동산종합증명서 서비스도 활용할 수 있다.
    • https://www.kras.go.kr/mainView.do
  • 서류 상호 간의 일치 여부를 확인해야 한다.
    • 예) 땅의 면적이 등기부와 토지대장이 서로 맞지 않는 경우 : 토지대장상의 면적을 기준으로 계약서를 작성해야 함
• 최소한 이것만큼은!!!!!!!!!!! 꼭 확인하기!!!!
  • 목적물의 소유자 = 부동산권리증의 소유자 = 매매당사자 = 부동산매매계약서 상 매도인 = 등기부등본 상 소유자

 

- 매물 사전 조사 & 방문 및 임장 (매물 파악하기)

• 아파트 기본 정보 파악하기
  • 아파트 브랜드
  • 단지 규모
  • 준공 연월
  • 주변 교통 환경 (역세권인가)
  • 주변 학군 
  • 개발 정보 (호재가 있는가) 
• 매물 파악하기 - 인터넷 / 건축물대장(건물의 구조, 면적, 층수, 위반 건축물 여부)
  • 아파트 고유의 특성
  • 원하는 층, 향, 뷰, 집의 구조
  • 환경 파악하기 (일조권, 조망권)
  • 집에서부터 대중 교통까지의 거리
  • 편의시설까지의 거리 (마트, 병원, 약국, 기타 편의사항)
  • 위층, 아래층 복도를 가서 킥보드 등이 있는지, 층간 소음 등이 있을지 확인
• 공인중개사 파악하기
  • "부동사중개인"인지 "공인중개사" 인지 확인하기
    • "부동사중개인" : 1985년 부동산 공인중개사 자격증 제도 전 자격증 없이 관할 지자체에 신고만 하고 영업하던 사람들
    • 간판 확인하기
      • "00 공인중개사 사무소 대표 000"
      • "00 부동산 중개인 사무소" : 공인중개사 라는 말을 쓸 수 없음
    • 서류 확인하기
      • 공인중개사자격증
      • 중개사무소등록증
      • 공제증권(보증보험증권)
      • 사업자등록증
      • 공인중개사 신분증
    • 공인중개사 등록 조회하기
      • 중개업 정보, 공인중개사, 중개보조원 조회  
      • 방법1) 브이월드 부동산중개업 조회
        • https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do
        • 전국 각 지자체의 정보를 모아서 한곳에서 제공하는 서비스
      • 방법2) 부동산거래 전자계약 시스템
        • https://irts.molit.go.kr/usr/cmn/main/home/RtecsLreaSearch.do 
        • 부동산거래 전자계약시스템에 회원가입을 한 회원 기준임
      • 팁) '브이월드'에서는 조회가 되었지만 '부동산거래전자계약시스템'에서는 조회가 안 되는 경우가 있음
        • (위) 브이월드 (아래)부동산거래전자계약시스템

- 매물 내부 상태 체크 & 현 거주 상태 체크

• ★ 매물 동과 호수를 정확하게 파악하기
• 현재 거주하는 사람이 집주인인가 임차인인가?
  • 임차인일 때 : 계약 갱신청구권 사용 유무, 묵시적 갱신 여부
  • 집주인일 때 : 매물 상태 체크 중일 때는 문제 없음
    • 보통 집주인이 거주하는 집의 상태가 월등히 좋음
• 내부 상태 체크 (하자나 중요한 부분은 꼭 사진 찍어두기)
  • 곰팡이 및 결로
  • 누수 및 배수
  • 수압
  • 배관 상태
  • 도배 및 장판 상태
  • 리모델링 상태
  • 전기, 가스 문제
  • 창문의 여닫이 불량
  • 확장 여부
• 직접 발로 오전/오후 임장 다녀오기 : 환경에 따라 다른 부분이 있을 수 있음
• 공과금 미납 여부 확인 : 전기, 수도, 가스 등의 요금납부영수증
• 중요한 내용은 녹음 등으로 반드시 확보한다.

- 계약서 작성 전 체크할 필수 서류

• 등기부등본 (등기사항전부증명서) 
  • 등기부등본 : 부동산(매물 자체)에 관련한 모든 정보가 있는 서류
    • (계약 당시뿐만아니라, 소유권이전등기가 끝날 때까지 중간 중간 확인하기)
    • 발급처 : 오프라인)관할 등기소 / 온라인)대법원 인터넷 등기소
  • 소유주가 매도인과 일치하는가
  • 금융권 근저당이 있는가 
  • 권리관계가 있는가 : 가압류, 가처분, 가등기
• 건축물 대장
  • 건축물 대장 : 건축물(건물 및 단지)에 대한 모든 정보가 있는 서류
    • 발급처 : 오프라인)구청/군청, 온라인)정부민원포털 민원24 
  • 불법건축물인가
  • 위반사항이 있다면 건축법에 의해 이행강제금이 부과될 수 있음
  • 용도가 무엇인가
  • 건물의 구조, 면적, 층수는 얼마인가
• 토지 대장
  • 토지 대장 : 토지의 면적, 지목의 정보
    • 발급처 : 오프라인)구청/군청, 온라인)정부민원포털 민원24 
• 지적도
  • 지적도 : 토지의 모양, 경계선 등을 지도 형식으로 표현해 주변 땅과의 경계를 알 수 있는 정보
    • 발급처 : 오프라인)구청/군청, 온라인)정부민원포털 민원24 
• 토지이용계획확인서
  • 토지이용계획확인서 : 토지를 이용, 개발할 때 제한사항, 토지 이용에 대한 구체적 정보
  • 발급처 : 오프라인)구청/군청, 온라인)정부민원포털 민원24, 토지이용규제정보서비스
• (필수는 아니지만 확인하면 좋은) 부동산 중개업소의 중개 공제보험증서
  • 중개사의 고의 또는 과실로 게약자가 손해를 입은 경우, 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해금액을 보상해 준다는 내용
  • 팁) 중개업소가 계약자에게 줄 의무는 없다. 지금까지 두 번의 계약 중 구비는 1번만 되었다.
• 중개수수료 협의
  • 인터넷 부동산 중개수수료 계산기로 미리 계산을 한 후 계약을 체결한다.

 

- 가계약금을 넣어야 할까?

• 가계약금을 진행하는 경우
  • 여러 수요자가 몰려 경쟁이 있을 때 매물을 확보하기 위해
  • 급매물을 선점하기 위해
  • 당사자 사정으로 정식 계약서를 작성할 수 없을 때
  • 본 계약에서의 협상 여지를 남기고 싶을 때
• 가계약서를 작성할까?
  • 보통 매물을 선점하기 위한 목적으로 가계약금을 넣으므로, 거의 쓰지 않는 경우가 많다.
  • 혹시 모를 분쟁이 우려된다면 특약이 포함된 가계약서를 쓰는 게 좋으나, 보통 어렵다.
• 가계약이 유효한 계약일까?
  • 결론적으로 계약 당사자 간 의사가 합치되었고, 금전이 오가는 것이므로 유효한 계약이다 (대법원판례 2005다299594)
• 가계약을 파기하고 싶을 때
  • 불가항력으로 계약 진행이 안된다면 약정이 없는 한, 가계약금 반환 및 해제.
  • 게약 당사자의 변심으로 계약을 포기할 때는 매수자라면 계약금 포기, 매도인이라면 배액 상환
  • 불복한다면 손해배상 소송 청구를 진행한다.

 

- 계약서 작성 : 신분증, 도장, 계약금 이체한도 확보 필수

• 필수 주의 사항
  • 1. 매매계약은 당사자가 : 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙이다. 약서의 내용은 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 한다.
    • 등본 소유자와 매도인의 정보가 같은지 확인한다
    • 신분증 진위 여부를 확인한다
      • 정부24 어플 : 신분증 진위 여부 확인 (서비스 > 간편확인/안내 > 사실/진위 확인)
        • 운전면허증 : www.efine.go.kr  (운전면허증 진위 확인)
    • 부득이한 사정으로 대리인이 올 때 : 매도자로부터 대리권을 부여받았는지 확인한다
      • 부동산 처분행위에 관한 위임장과 함께 인감증명서가 있는지 확인해야 한다
      • 목적물/위임한 관계/도장 날인/잔금 수령/매도인의 인감증명서와 도장/위임인의 신분증/수임인의 신분증
        • 위임장 날인과 인감증명서 날인이 같은지 확인
        • '매도용' 목적의 경우 3개월 이내 발행 필수
        • 우측 상단에서 인감증명서 발급인이 매도인 본인인지 확인 (아닐경우 매도인으로 요구)
      • 가능한 임대인과 통화 내용 확보하기
  • 2. 수량 표시가 정확해야 : 매매 대상 부동산의 토지 면적을 비롯해 건물(부속건물)과 함께 미등기 건물까지 정확한 수량(면적)을 표시해야 한다.
    • 토지 면적은 등기부가 아닌 토지대장을 기준으로 표시해야 한다. 또한 건물에 대해서도 건축물관리대장을 기준으로 표시해야 한다. 만약 미등기 건물이 있는 경우에는 등기한 후에 매수하는 것이 원칙이다.
    • 건축물관리대장에 없는 무허가 건물이 있을 때 : 철거한 후에 매수하거나, 철거가 불가능한 경우에는 사진을 첨부해 매매 대상 물건임을 명시해야 한다.
    • 정원에 고가의 소나무 등이 식재되어 있는 경우에도 그 수량을 명시해 매매 대상으로 표시해야 한다.
  • 3. 매매 금액 지급 방법을 명시해야 : 계약금, 중도금, 잔금 및 지급(계좌 송금 등) 방법에 대해 정확하게 표시해야 한다.
    • 계약금을 비롯해 중도금·잔금의 지급은 반드시 매도자(소유자) 명의의 통장으로 입금해야 한다.
    • 매매 대금의 지급 시기에 따라 계약해제권이 생긴다.
    • 매매계약이 체결된 경우에도 당사자인 매도자 또는 매수자는 이행기(중도금 또는 잔금 지급)에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있다.
    • 계약해제는 당사자 일방의 의사 표시에 의해 유효하게 성립된 효력을 원래부터 없었던 것으로 하는 것이다. 계약해제권은 형성권이기 때문에 당사자 일방의 의사 표시로 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도자가 계약의 해제를 선언한 경우, 다른 약정이 없다면 계약금의 배액을 상환해야 한다. 물론 매수자도 계약을 해제할 수 있다. 당연히 다른 약정이 없다면 계약금은 포기해야 한다(민법 제565조 참조).
  • 4. 특약사항을 체크해야 : 아래를 참고해 필요한 특약사항은 꼭 확인한다.
• 특약사항 넣기 : 거래 당사자와 협의해 추가하거나 조율한다
  • 말소사항 확인하기 (근저당 등이 있을 때)
    • "근저당, 전세권, 주택임차권 00만원은 잔금을 받음과 동시에 상환 후  말소한다"
  • 임차인이 있을 때
    • "임차인의 인도에 관한 책임은 매도인에게 있으며, 인도에 따른 비용은 매도인이 부담한다. 임차인의 인도는 잔금 지급 전까지 책임진다"
    •  인도 : 임대인과 임차인의 합의에 따라서 임대 목적물의 점유를 이전하는 것을 말한다.
      • • 매매 대상 부동산에 임차인이 있는 경우, 임차인의 인도가 걸림돌이 되는 경우가 있다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 인도에 관한 책임을 보다 분명히 명시해야 한다. 즉, 인도 주체를 비롯해 인도 시기 및 인도에 따른 각종 비용 부담에 대한 내용을 명시해야 한다. 예를 들어 ‘임차인의 인도에 관한 책임은 매도인에게 있으며, 인도에 따른 비용은 매도인이 부담한다. 임차인의 인도는 잔금 지급 전까지 책임진다’는 인도 책임의 주체를 정확하게 명시해야 한다는 뜻이다.
  • 미등기 건물이 있을 때
    • "미등기 건물은 잔금 지급일 전까지 매도인이 등기한다."
  • 정원 등이 있을 때
    • "마당에 있는 정원석 등은 매수인에게 넘겨준다."
  • 공사가 필요할 때
    • "중도금 지급 후 00월 00일부터 집 수리에 매도인이 동의하며 공사 시작일부터 관리비는 매수자가 부담한다."
  • 일반적인 상황
    • "소유권이전등기가 끝나기 전 계약일 현재와 다르게 권리 변동이 있다면 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 위약금으로 매도인은 계약금의 배액을 배상한다."
    • "매도인은 계약 체결 이전 등기부에 나와 있는 권리관계를 잔금일까지 유지한다. 권리 변동 시 본 계약은 무효로 하여 매도인은 매수인에게 배액손해배상한다."
    • "매도인은 해당 부동산에 대한 제세 공과금, 세금을 잔금 지급일 기준으로 전까지 모두 부담하고, 기준일 이후에는 매수인이 부담한다. "
    • "본 계약은 현 시설 상태를 확인하고 체결하는 매매 게약이며 등기사항 증명서 상 부동산 권리관계를 확인하고 체결함"
    • "당사자 협의에 따라 현 시설물 상태로 매매계약을 체결한다."
    • "잔금 후 6개월 이내 중대 하자(보일러, 누수, 균열) 발생 시 해당 수리비는 매도인이 납부한다." 
      • 소유권이전 후, 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인은 하자 담보 책임을 져야 한다. 즉, 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제580조, 제582조 참조).
    • "잔금일 또는 본 부동산의 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다."
    • "선수관리비는 매수인이 매도인에게 지급하고 승계하기로 함. 선수관리비 인수인계확인서에 서명 후 관리사무소에 통보하도록 한다."
      • 선수관리비 : 아파트에서 소유주에게 징수하는 금액, 예치금 형식으로 소멸하지 않는다. 관리비 미납에 대비하여 일정 금액을 받아놓는 개념이며, 소유주가 바뀔 때 새로 예치금을 받는 과정이 불편하여 보통 명의를 인수인계한다.
    • "본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법 상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례를 따른다."
• 등기부등본, 건축물대장 재확인
  • 등기부등본
    • 갑구 : 가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분, 가등기 라는 단어가 없는지
    • 을구 : 근저당권 설정, 전세권설정, 주택임차권 이라는 단어가 없는지 (있다면 잔금 시 없애는 조건으로 계약)
  • 건축물대장
    • 용도 : 근린생활시설, 숙박시설 이 아닌지
    • 위반건축물이 아닌지

- 계약금 입금

• 보통 주택 매매가격의 10%, 또는 관행 상 1천만원을 입금한다
• 공인중개사가 아닌, 매도자 명의 통장으로 보낸다
• 계약 해제 시에 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 한다
• 확인할 서류 : 인감증명서 / 인감도장 / 신분증 / 등기부등본 / 건물 명세서 / 아파트 매매 계약서

-  중도금/잔금 및 소유권 이전 등기

• 잔금을 치르기 전 한 번 더 매물을 체크하는 것도 좋다
  • 내부하자를 한 번 더  체크, 수리가 필요하다면 협의한다
• 등기부등본을 재확인한다 (권리관계 확인)
• 잔금 날, 잔금 이체 및 소유권이전등기를 동시에 이행해야 한다
• 대출을 받는다면 잔금 날짜는 평일로 잡는다
  • 근저당설정, 소유권이전등기는 평일에 진행해야 함
  • 잔금 이체를 위한 이체 한도를 확보해야 함
• 잔금일에 추가로 지출되는 돈이 많으므로 여유있게 이체 한도를 설정한다
  • 부대비용 : 중개수수료, 취등록세, 법무사 수수료비, 선수관리비(관리비예치금), 인지세, 국민주택채권 매입 또는 할인 비용
    
    • 선수관리비(관리비예치금): 기존 소유주의 미납 비용이 없는지 확인. 보통 계약서 특약으로, 부동산 사무소가 대신 정리하여 매수인이 매도인에게 납입하게 된다.
    • 중개수수료 현금영수증을 챙긴다
• 소유권이전등기 : 매매계약서 원본, 주민등록등본(전 주소 포함), 주민등록초본, 가족관계증명서(상세), 신분증, 도장지참

-  이사 전 예약할 것

• 관리사무실에 이사 예정일 엘레베이터 사용 예약